سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کانادا

سرمايه‌گذاري خارجي در املاك و مستغلات كانادا

براي سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات كانادا، ساختارهاي حقوقي متعددي در اين كشور وجود دارد. درك مسائل اصلي مربوط به كسب مالكيت، اجاره، سرمايه‌گذاري و ساخت وساز ساختمان در كانادا، به سرمايه‌گذاران خارجي كمك مي‌كند تا مخاطرات و نكات مثبت مربوط به هر گونه مهاجرت سرمايه‌گذاري را به دقت ارزيابي کنند.

وظايف اصلي قوانين املاك در مهاجرت به کانادا، به عهده استان‌هاست. در تمام استان‌ها جز استان كبك، قانون املاك از طريق قوانين مشترك انگليسي ايجاد شده‌اند. در استان كبك، قانون املاك از طريق آيين‌نامه مدني كبك نظارت مي‌شود. قانون اساسي هيچ‌گونه حمايتي از حقوق املاك در كانادا را مطرح نكرده است. بنابراين، دولت يا سازمان‌ها و مقامات شبه دولتي مي‌توانند با پرداخت خسارات، املاك را مصادره كنند.

به طور كلي، حق مالكيت زمين از طريق تصرف ملك، يا اجاره، قابل معامله است. در كانادا حق مالكيت آپارتمان نيز معمول است. همه استان‌ها، سيستم ثبت مالكيت زمين را كه از اين طريق مالكيت تأييد و ثبت مي‌شود، اجرا مي‌كنند.

ابزار سرمايه‌گذاري

براي سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات كانادا ساختارهاي متعدد قانوني مانند شراكت كلي، شراكت محدود، شراكت ريسكي، شركت تراست، مالكيت شخصي يا تركيب هر يك از روش‌هاي فوق، وجود دارد. انتخاب ساختار مناسب سرمايه‌گذاري از طريق عواملي چون ماليات، تعهدات، ملاحظات تجاري و قوانين و مقررات سرمايه‌گذاري خارجي تعيين مي‌شود.


كسب مالكيت

اولين مدرك معتبر در معاملات مستغلات قرارداد خريد و فروش ميان خريدار و فروشنده است. اين قرارداد بايد داراي شرايط تجاري براي انتقال مانند توصيف زمين، قيمت خريد، پيش پرداخت (در صورت وجود آن) تاريخ عقد قرارداد و ساير موارد مهم باشد. به‌طور معمول، اين قرارداد شرايطي دارد كه به سود خريدار و فروشنده تمام مي‌شود و در آن مسئوليت‌ها و تعهدات فروشنده و تا حد كمتري مسئوليت‌ها و تعهدات خريدار آورده مي‌شود.

پيگيري

به محض اين كه قرارداد خريد امضا شد، مسئوليت خريدار (معمولا از طريق مشاوره) ايجاب مي‌كند كه پيگيري شايسته‌اي درباره ملك خريداري شده انجام دهد. اين پيگيري شامل تحقيق درباره منطقه‌بندي، مالكيت، بررسي اجاره زمين و بررسي خود ملك است. بررسي مهندسي ملك نيز به‌طور مستقل براي املاك فرسوده انجام مي‌گيرد.

بيمه مالكيت

هنگام معامله، مشاور خريدار مي‌تواند اظهارنامه توصيفي زمين را به خريدار ارائه كند. همچنين بيمه مالكيت مشابه ايالات متحده در كانادا نيز جاري است و به‌طور معمول در معاملات مستغلات انجام مي‌شود. با بيمه مالكيت، خريدار حق مالكيت پيدا مي‌کند و به اظهارنامه توصيفي زمين از سوي وكيل متکي نيست.

 

اجاره

اجاره زمين

املاك و ساخت وسازها مي‌توانند به يكي از اشكال مختلف اجاره بلندمدت زمين كه در آن مستأجر، زمين را اجاره و در آن ساخت وساز مي‌کند، انجام شود. با تكميل ساخت و ساز، مستأجر فضا را به شخص ثالث (مستاجران) با اهداف صنعتي، اداري يا بازرگاني (بسته به نوع ساخت وساز) اجاره مي‌دهد. حق مالكيت اجاره‌اي زمين مي‌تواند به‌صورت حق مالكيت و تصرف زمين، خريد و فروش شود.

اجاره بازرگانی

بيشتر فضاي فروشگاه و دفاتر بازرگاني و قسمت اعظم فضاي صنعتي در كانادا از طريق اجاره بازرگاني امكان‌پذير است. قرارداد اجاره، معمولاً لازم‌الاجراست كه حاوي شرايط تجاري مورد توافق طرفين مانند فضا، شرايط، مدت زمان، اجاره بها و انگيزه مستاجر است. اجاره بازرگاني در كانادا بر پايه اجاره خالص است كه مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره بهاي پايه به علاوه سهم متناسبي از ماليات ملك، بيمه، وسايل رفاهي و ساير هزينه‌هاي نگهداري براي ساختمان تجاري مي‌كند. در اجاره‌ فروشگاه ممكن است مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها بر پايه درصدي از فروش سالانه خود بشود.

اجاره مسكونی

با مصوبات استاني نرخ اجاره واحدهاي مسکوني تعيين مي‌شود. در بعضي موارد، قانون شرايط مندرج در قرارداد اجاره را صرف‌نظر از قصد طرفين قرارداد، ناديده مي‌گيرد. در بعضي استان‌ها، قوانين استاني اختيارات مالک را براي افزايش اجاره بها محدود کرده‌اند.

سرمايه‌گذاری

سرمايه‌گذاري در مستغلات به‌طور عمده از طرف وام‌دهندگان مؤسساتي مانند بانك‌ها، شركت‌هاي اعتباري، صندوق مستمري، اتحاديه‌هاي اعتباري و شركت‌هاي بيمه انجام مي‌شود. شرايط اعتبار در مؤسسات مختلف متغير است و به ماهيت و ريسك‌ آن بستگي دارد.

نرخ بهره

نرخ بهره سرمايه‌گذاري در مستغلات يا به‌صورت ثابت براي مدت معين يا به‌صورت متغير بر مبناي «نرخ اوليه» است كه توسط مؤسسه وام‌دهنده بر اساس معيار زماني تعيين مي‌شود.

نرخ اوليه بر اساس نرخ اعلام شده‌ «بانك مركزي كانادا» است. وام‌گيرنده مي‌تواند وام خود را با ارزهاي ديگر دريافت كند. او همچنين مي‌تواند قيمت‌گذاري نرخ بهره را انتخاب كند كه شامل «نرخ اوراق قرضه دولت كانادا»، «نرخ پيشنهادي اينتر بانك لندن[3]» و پذيرش بانك‌هاي ديگر است. به طور عمده، پرداخت هزينه‌هاي حقوقي وام‌دهنده در انجام سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات بر عهده وام‌گيرنده است.

 تضمين اوليه و دوطرفه

مؤسسات وام‌دهنده براي تضمين وام، تضمين اوليه و دوطرفه را در مورد املاك و مستغلات و دارايي‌ها دريافت مي‌كنند. تضمين اوليه معمولي شامل مواردي مانند رهن، وجه‌الضمان حاوي نرخ ثابت املاك يا در بعضي موارد، هنگامي كه بيش از يك وام‌دهنده، وجود دارد؛ اسناد اعتبار كه تضمين‌كننده رهن يا وجه‌الضمان است و شامل هزينه خاصي براي املاك مي‌شود. تضمين دوطرفه غالباً شامل مواردي مانند تعيين اجاره‌نامه و اجاره بها، قراردادهاي تضمين و تضمين‌هاي شخصي است.

وام‌ دهندگان خارجی

از آنجا كه بسياري از وام‌دهندگان خارجي در كانادا، شركت‌هاي تابع بانك‌هاي مهم جهان هستند، به‌طور معمول از طريق وام‌هاي سنديكايي كه غالباً توسط مؤسسات وام‌دهنده كانادايي داده مي‌شود، در اين برنامه‌ها ايفاي نقش مي‌كنند. وام دهندگان خارجي مي‌توانند از طريق سنديكا و يا مستقيم، از پرداخت ماليات يا ساير ماليات بر سودهاي پرداخت شده به آن‌ها خودداري كنند.

ملاحظات زيست محيطي در ساخت و سازها

كانادا قوانين كاملي در مورد حفظ محيط ‌زيست دارد. اين قوانين تعهدات زيست محيطي را به صاحب زمين و به شخص خاطي اعلام مي‌كند. مالك مستغلات در ارتباط با تخليه آلاينده‌ها و مواد خطرناك از ملك خود به محيط ‌زيست وظايفي دارد. اين نكته را بايد خاطرنشان كرد كه تعهدات مربوط به عملكرد مديريتي غيركارآمد زباله‌ها، مي‌تواند به مالكان بعدي املاك نيز منتقل شود.

ارزيابي خطر زيست‌محيطی

خريدار بايد خطرهاي زيست‌محيطي مربوط به ملك خريداري شده را ارزيابي كند. در كانادا، مقامات دولتي اين امر را كه ملك عاري از چنين خطرهايي است؛ تاييد نمي‌كنند. وضعيت زيست ‌محيطي املاك و مستغلات نمي‌تواند از طريق شركت‌هاي بازرسي و ثبت عمومي تعيين شود. در بسياري از موارد، خريدار درخواست انجام «بازرسي زيست‌محيطي» از ملكي را دارد كه مي‌تواند به انجام آزمايش‌هاي علمي و تجزيه و تحليل تكنيكي ملك منجر شود. مؤسسات وام‌دهنده اغلب قبل از انجام هر گونه سرمايه‌گذاري، درخواست بازرسي مي‌کنند.

كنترل ساخت و ساز

نظارت و كنترل بر ساخت و ساز املاك در كانادا استاني است و در سطح شهرداري‌ها انجام مي‌شود. به‌طور معمول شهرداري‌ها كاربرد زمين و تراكم ساخت و ساز را از طريق برنامه‌هاي رسمي و قوانين منطقه‌بندي كنترل مي‌كنند. بسياري از شهرداري‌ها هزينه‌هاي ساخت و ساز را در حوزه قضايي خود، اعمال مي‌كنند. تعدادي از استان‌ها توانايي مالك را براي تقسيم ملك به بخش‌هاي كوچك‌تر محدود کرده‌اند.

همچنين، اجراي پروژه‌هاي جديد مشمول مصوبات شهرداري و استاني است. علاوه بر نظارت ساختارهاي موجود، آيين‌نامه‌هاي ساختماني استانداردهاي خاصي را براي ساخت بناها تعيين مي‌كند. قبل از آغاز اجراي پروژه، بسياري از شهرداري‌ها مجوز ساخت وساز و همه تاييديه‌هاي نظارتي را از مجري پروژه درخواست مي‌كنند.

قانون مشاوران املاك و مستغلات

به طور كلي، افرادي كه به خريد و فروش املاك و مستغلات مي‌پردازند، در صدد استفاده از كمك‌ها و نظرات مشاوران املاك هستند. مشاورين املاك و مستغلات مشمول قوانين خاص در كانادا عمل مي‌كنند و هر استان قوانين خود را دارد. اين قوانين براي حمايت بهتر مصرف‌كنندگان و ايجاد اطمينان در خريد و فروش املاك طراحي شده‌اند. در انتاريو، شوراي املاك و مستغلات انتاريو مسئوليت نظارت بر معاملات املاك و مستغلات و اجراي «قانون مشاوران مستغلات و تجارت 2002» كه از تاريخ 31 مارس 2006 به اجرا درآمد، بر عهده دارند. بر اساس اين قانون، تمامي مشاوران ، كارآفرينان، فروشندگان و تمامي افرادي كه در معاملات املاك و مستغلات مشغول كارند، بايد در شوراي املاك مستغلات ثبت نام كنند. اين آيين‌نامه به تبيين اين موضوع مي‌پردازد كه افراد به چه نحو در انتاريو، مي‌توانند معامله کنند و افراد خاطي چگونه جريمه مي‌شوند. اين آيين‌نامه براي رسيدگي به شكايات مراحل اصولي خاصي را دنبال مي‌كند تا از كارآمد بودن اقدامات انجام شده در مواردي كه عضوي از آن به‌صورت غير اخلاقي رفتار كرده است، اطمينان حاصل كند.

قانون كارپردازان رهن

همانند كارپردازان املاك و مستغلات، كارپردازان، وام‌دهندگان و مجريان رهن نيز مشمول قوانين ويژه در كانادا هستند. اين مقررات از طريق بعضي از قوانين استاني اعمال مي‌شود. در انتاريو «قانون كارپردازان، وام‌دهندگان و مجريان رهن» در سال 2008 به مرحله اجرا در آمد. اين قانون همه كارپردازان، وام‌دهندگان و مجريان رهن ملزم به كسب پروانه كسب و كار در انتاريو هستند. ساير مصوبات مشابه در استان‌هاي ديگر كانادا يا در مرحله اجرا قرار دارند يا شامل بازنگري‌اند.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره ی مهاجرت به کانادا از طریق سرمایه گذاری می توانید با مشاوران ما در کنکاش تماس حاصل نمایید.

 

دریافت خبرنامه کنکاش از طریق کانال تلگرام