یک راهنمای حقوقی برای خرید ملک دست دوم در اسپانیا

یک راهنمای حقوقی برای خرید ملک دست دوم در اسپانیا



11 نکته ی مفید زیر به خریدار احتمالی ملک در اسپانیا کمک می کند تا بیشتر مشکلاتی که با خرید ملک دست دوم ممکن است گریبان گیر خریدار شود، به وجود نیاید. این مورد مهم ترین توصیه ما به شماست. اگر شما این مورد را انجام دهید بقیه توصیه های این مقاله کنار می روند مهم تر از همه: یک وکیل خبره استخدام کنید.

11 نکته ی مفید زیر به خریدار احتمالی ملک در اسپانیا کمک می کند تا از بیشتر مشکلاتی که با خرید ملک دست دوم ممکن است گریبان گیر خریدار شود، اجتناب کند.

1. یک وکیل خبره استخدام کنید

این مورد مهم ترین توصیه ما به شماست. اگر شما این مورد را انجام دهید بقیه توصیه های این مقاله کنار می روند. گرفتن وکیل اصلاً اجباری نیست. اما استخدام یک وکیل اسپانیایی برای انجام پروسه ی خرید و فروش به جای شما خیلی مهم است.

اغلب می شنویم افرادی که وکیل نمی گیرند می گویند که استخدام وکیل یک هزینه ی اضافی است و همیشه این مثال را می زنند که اسپانیایی ها برای خرید ملک وکیل نمی گیرند.

در اکثر موارد ممکن است این مسئله درست باشد که اسپانیایی ها برای انجام کارهای انتقال ملک وکیل نمی گیرند، که چند دلیل دارد: تقریباً هر اسپانیایی دوست یا فامیلی دارد که وکیل باشد و مجانی به او مشاوره ی حقوقی بدهد. علاوه بر این آنها به زبان خود مسلط هستند و خیلی راحت می توانند به هزاران مقاله ی حقوقی که در روزنامه ها منتشر می شوند دسترسی پیدا کنند. با این وجود اسپانیایی ها هنوز هم با مشکلات زیادی در رابطه با خرید و فروش رو به رو میشوند زیرا نمی خواهند متحمل هزینه های اضافی استخدام وکیل شوند. اغلب این اشتباه آنها هزینه های بیشتری از استخدام وکیل در برمی گیرد. (معمولاً هزینه ی خدمات وکیل 1% ارزش ملک به علاوه مالیات بر ارزش افزوده است)

برای تشخیص یک نفر به عنوان وکیل، او باید در اسپانیا هم ثبت شده باشد و هم صلاحیت داشته باشد:

صلاحیت داشته باشد: دارای مدرک حقوق اسپانیا یا مدرک مشابه آن باشد.

ثبت شده باشد: تایید شده باشد که در کانون وکلای منطقه ای مشغول به کارهای حقوقی است.

نکته ی دوم نکته ی اول را هم در بر می گیرد، زیرا برای انجام کارهای حقوقی در کانون وکلا،  فرد باید مدرک حقوق و پیشینه ی آکادمیک کاملش را ارائه دهد. علاوه بر این کسی که سابقه ی کیفری دارد نمی تواند به جامعه ی حقوق بپیوندد. خریدار باید در مورد افرادی که ادعا می کنند وکیل هستند اما هنوز ثبت نشده اند بسیار محتاط باشد. از خود می پرسید چرا؟ تعدادی از مشکلاتی که در مورد نقل و انتقال رخ داده اند و در روزنامه ها به آنها اشاره شده است مربوط به افراد بی صلاحیت بوده است.

کسی که در کانون وکلا ثبت نشده نمی تواند خودش را وکیل بنامد و به طور قانونی وظایف و نقش یک وکیل را انجام دهد.

وکلای ثبت شده ملزم به رعایت اصول منشور اخلاقی کانون وکلای منطقه ای هستند که به آن تعلق دارند. در برخی موارد جدی یک وکیل می تواند از وکالت محروم شود.

موارد بالا را به این دلیل ذکر کردیم چون در طول سال های گذشته و از زمانی که رکود اقتصادی اسپانیا در سال 2007 شروع شد، تعداد شرکت های حقوقی ساختگی توسط افرادی که نه برای وکالت ثبت شده اند و نه صلاحیت دارند افزایش یافته است. (بدون پیشینه ی قانونی یا حتی با پیشینه ی کاری کاملاً نا مرتبط مثل تبلیغاتی اجرایی!)

فقط وکلای ثبت شده دارای بیمه ی غرامت حرفه ای هستند که می توانند در صورت قصور یا سهل انگاری از شما حمایت کنند. در چنین مواردی می توانید ادعای غرامت کنید. همه ی وکلای ثبت شده با یک کد وکالت توسط کانون وکلا مشخص شده اند، برای مثال کد 6072 کانون وکلای مالاگا است. شما به راحتی می توانید در پایگاه داده وکلای ثبت شده  چک کنید که آیا وکیل تان برای وکالت ثبت شده یا خیر.

نسبت به افرادی که مشاور حقوقی، مشاور ارشد حقوقی، مدیر حقوقی، دستیار حقوقی، مشاور و هرچیز دیگری به جز وکیل (با کد وکالت) نامیده می شوند، محتاط باشید. برخلاف کشورهای دیگر مثل بریتانیا این عناوین هیچ معنایی در اسپانیا ندارند. بسیار ساده است، فرد یا وکیل ثبت شده است یا نیست. کسی که یک وکیل ثبت شده نیست نمی تواند به هیچ صورت به کسی مشاوره ی حقوقی بدهد، نمی تواند خودش را وکیل بنامد، نمی تواند به آنها خدمات حقوقی بدهد (حتی اگر موکلین خارجی باشند) و نمی تواند در اسپانیا کار وکالت انجام دهد.

2. آیا ملک به درستی ثبت شده است؟

ثبت نشدن متعلقات یک ملک در ثبت املاک امری عادی است. شما فقط زمانی متوجه می شوید که درخواست وام های رهنی می دهید که وام دهنده یا درخواست شما را رد می کند یا مقدار خیلی کمتر از انتظار شما را پیشنهاد می دهد زیرا این متعلقات ثبت نشده اند. مثلاً یک ویلا ی 4 خوابه، ملکی دو خوابه ثبت شده است، یک وام دهنده ملک را به عنوان ملکی دو خوابه قیمت گذاری می کند و از نظر قانونی دو اتاق دیگر وجود ندارند و بنابراین در نتیجه ی کاهش ارزش کلی ملک، این ملک نمی تواند برای وام گرفتن وثیقه گذاشته شود.

این مشکل با امضای یک سند جدید در دفتر اسناد و پرداخت مالیات مرتبط که توسط فرمانداری وضع شده به راحتی حل می شود. سپس این سند ثبت می شود و شرح ملک بر اساس مطابقت آن با واقعیت اصلاح می شود. این مسئله باید قبل از فروش توسط فروشنده انجام شود، مگر اینکه در موارد خاصی باهم توافق کرده باشند. چنین موردی در املاک روستایی زیاد است.

موارد دیگر مثل املاک غیر قانونی روستایی ممکن است برایتان دردسر ساز باشد، مثلاً یک ملک روستایی که به آن مجوز ساخت یک کلبه ی 3*3 متر مربع داده شده تا ابزار شخم زدن مزارع در آن نگهداری شود اما این مجوز دور زده شده و ممکن است به جای آن یک ویلا ساخته شده باشد – که ممکن است منجر به اقدامات مقامات دولتی برای تخریب ملک به هزینه ی مالک و جریمه های نقدی شود و حتی در بیشتر موارد جدی این کار یک اقدام کیفری در نظر گرفته می شود. املاک روستایی می توانند یک باتلاق قانونی باشند و بسیار مهم و ضروری است که از همان ابتدا وکیل داشته باشید که به نمایندگی شما کارهای قانونی را انجام دهد و به شما مشاوره دهد.

در موارد دیگر، به دلایل کاملاً قانونی، املاک یا ثبت نشده یا بدون سند می مانند، مثل ملکی که در مناطق روستایی از نسلی به نسل دیگر به ارث رسیده است. راه های قانونی متعددی برای حل این نوع مشکلات کوچک و بزرگ وجود دارد.

3. آیا ملک به نام فروشنده ثبت شده است؟

این مسأله ظاهراً واضح است اما اغلب اینطور نیست، افرادی هستند که مالکین ثبت شده ی ملک نیستند و آن ملک را در آژانس املاک برای فروش گذاشته اند. این مسئله چندین دلیل قانونی دارد، مثلاً صاحب ثبت شده ملک اخیراً فوت شده و بدهی مالیات بر ارث هنوز مشخص نشده باشد. تا وقتی که IHT اسپانیایی ثبت نشده باشد، ملک نمی تواند توسط ذی نفعان ثبت و یا فروخته شود یا اجاره و یا رهن داده شود.

این اولین مورد خواهد بود که وکیلتان بررسی می کند.

فقط صاحب ملک یا نماینده قانونی او (که باید با وکالت نامه صاحب اختیار شده باشد) می تواند ملک رو بفروشند.

4. مطمئن شوید که ملک با قانون ساحلی اسپانیا تطابق دارد

اگر قصد خرید ملکی را دارید مطمئن شوید که در حوزه ی استحفاظی املاک عمومی نیست، در غیر این صورت ممکن است خانه ای که خریده اید با هزینه ی خودتان توسط مقامات محلی تخریب شود. قانون ساحلی در سال 1988 تصویب شد اما به تازگی دولت تصمیم گرفته است که به شدت آن را اجرا کند. اما دولت اسپانیا اخیراً اصلاحیه ای را برای قانون ساحلی معرفی نموده که عملاً به عفو عمومی این املاک خواهد رسید. در نتیجه هزاران ملکی که قرار بود تخریب شوند اکنون برای خرید و فروش امن هستند. این عملی هوشمندانه از طرف دولت اسپانیا بود که از به صدا درآمدن ناقوس مرگ در بخش املاک اسپانیا جلوگیری کرد.

5. آیا این ملک بدهی دارد (گرو، وام، رهن و...)؟

اطلاعات ثبت زمین علاوه بر مواردی که در بالا ذکر شد توضیحاتی در مورد ملک نیز (اندازه، تعداد اتاق ها و...) می دهد و مشخص می کند که آیا این ملک وام، بدهی، رهن و ... دارد یا خیر.

اما باید بدانید که همه ی بدهی های یک ملک در ثبت املاک موجود نیستند. این زاویه ی دیگر از مشکلات احتمالی است که وکیل شما آن را پوشش خواهد داد، برای مثال هنگام خرید یک ملک در اسپانیا بدهی های پرداخت نشده همراه ملک خواهند بود، نه صاحب قبلی آن. هنگام خرید ملک در اسپانیا شما مسئول پرداخت همه ی بدهی های ملک در سالی که ملک خریداری شده و دوسال قبل آن خواهید بود؛ به بیانی دیگر، بدهی های 3 سال را باید پرداخت کنید. وکیل شما باید از جامعه مالکین درخواست یک گواهی دهد که نشان می دهد پرداخت های بدهی این ملک به روز است و همه در دفتر اسناد تکمیل شده اند. این گواهی شما را در برابر هرگونه ادعای مربوط به بدهی های صاحبخانه های قبلی مصون می دارد.

مالک جدید برای پرداخت قبوض آب و برق و مالیات های محلی مسئول است، زیرا این بدهی ها مربوط به ملک است نه صاحب قبلی آن. پس هرکس که ملک را بخرد مسئول پرداخت آن خواهد بود. وکیل شما می تواند این اطمینان را بدهد که ملکی را بخرد که بدهی های زیادی ندارد.

مالیات های محلی دیگری که توسط فرمانداری محل ملک وضع می شود ممکن است توسط صاحبخانه قبلی به جا بماند _مثل مالیات IBI (مالیات مستغلات) و جمع آوری زباله_.  این بدهی ها هم توسط ثبت املاک ارائه نخواهند شد.

داشتن بیمه ی حق مالکیت برای جلوگیری از زیان های مالی احتمالی بسیار کارآمد است. شرکت های بیمه ی متعددی وجود دارند که خدمات این بیمه را برای 20 سال در قبال قیمت بسیار منصفانه ای ارائه می دهند.

6. آیا در این ملک مستأجر زندگی می کند؟

 اگر شما ملکی بخرید که بدون اطلاع شما بعد از 1 ژانویه ی 1995 با اجاره نامه اجاره داده شده باشد، مجبورید تا اتمام مهلت اجاره صبر کنید. اجاره بلند مدت در اسپانیا 5 ساله است، البته می توانید با مستأجر توافق کنید که ملک را زودتر از موعود ترک کند.

بنابراین در خرید خانه های دست دوم در اسپانیا ممکن است با خانه ای مواجه شوید که در آن مستأجرانی با قرار داد بلند مدت زندگی می کنند، حتی اگر مالک خانه باشید موظف اید تا به قرارداد بلند مدت مستأجرین احترام بگذارید، مگر آنکه با آن ها به توافق برسید.

یکی از مشکلات عمده  خرید ملک در اسپانیا این است که هیچگونه دفتر ثبت عمومی مربوط به مستأجر وجود ندارد که شما از قبل بتوانید آن را بررسی کنید؛ در نتیجه هنگام خرید ملک شما قمار می کنید زیرا مطمئن نیستید که مستأجر با قرارداد بلند مدت در این خانه زندگی می کند یا خیر. به ندرت اجاره های بلند مدت در ثبت املاک ذکر می شوند.

البته یک وکیل می تواند برای جلوگیری از مسائلی که ذکر شد و اتفاقات پیش بینی نشده ی دیگر قرار داد خرید و سند ملک را طوری تنظیم کند تا در برابر اتفاقات پیش بینی نشده ذکر شده از شما حمایت کند.

7. حقوق مالکیت خود را بدانید

اگر قصد خرید ملکی را از یک مجتمع دارید توصیه می شود برای جلوگیری از مشکلات آینده با همسایگان (مثل قوانین داخلی که مستأجرین را از استفاده از امکانات همگانی از جمله استخر و ورزشگاه منع می کند) پیشاپیش اساسنامه ی مجتمع را (لزوماً همیشه وجود ندارد) درخواست و مطالعه کنید. چنین محدودیت هایی می توانند برای صاحب ملک که خانه را به منظور اجاره دادن خریده باشد دردسر ساز باشند.

8. شما قطعاً کد NIE دارید، درست است؟

کد NIE اسپانیا یک شماره شناسایی مالیاتی برای افراد خارجی است که آنها را قادر به پرداخت مالیات به اداره مالیات اسپانیا می سازد. داشتن این کد برای مثال در خرید و فروش ملک، به ارث بردن اموال در اسپانیا، باز کردن حساب بانکی، خرید ماشین و.... ضروری است.

بدون داشتن این کد نمی توانید ملکی را در اسپانیا خرید و فروش کنید زیرا دفتر اسناد رسمی اجازه ی این کار را نمی دهد.

9. نکته مربوط به بعد از خرید ملک: مطمئن شوید که ملک به نام شما ثبت شده است.

وقتی خرید ملک تمام شد مطمئن شوید به درستی به نام شما ثبت شده است. بعد از تکمیل، این پروسه حدوداً 30 تا 60 روز طول می کشد. اگر در اسپانیا  برای وام اقدام کرده اید و ملک به نام وام دهنده تان ثبت شده است حداقل 6 ماه طول می کشد تا سند اصلی را دریافت کنید. بانک ها همیشه سند اصلی را برای بایگانی نگه می دارند و به شما یک کپی رسمی میدهند. هنگامی که سند به درستی ثبت شد می توانید درخواست دهید که سند اصلی نزد خودتان باشد. گم کردن سند اصلی مشکل مهمی نیست زیرا به راحتی می توانید یک نسخه از آن را از دفتر اسناد رسمی که سند در آنجا امضا شده درخواست کنید.

10. نکته مربوط به بعد از خرید ملک: انجام کارهای مالیاتی ملک، هزینه های آب، برق و ... و هزینه های مشترک

زمانی که ملکتان را خریداری کردید باید با همه ی هزینه های مربوط به آن رو به رو شوید. برای این که این هزینه ها غافلگیرتان نکنند، مطمئن شوید که با دقت آن ها را حساب کرده اید! در مجتمع های مسکونی، ممکن است در برخی مناطق لوکس با باغ های گرمسیری و استخرهای بزرگ و زیبا مشرف به سواحل اسپانیا هزینه های تعمیر و نگهداری ملک بسیار گران تر باشد. هر صورتحساب پرداخت نشده باعث جمع شدن بدهی های ملک شما می شود که ممکن است برای جبران این بدهی ملک شما توسط هیئت مالکان مجتمع مسکونی، به مزایده گذاشته شود. این روش قانونی در اسپانیا عملکردی نسبتاً کارآمد دارد و همه مالکان را ملزم می کند هزینه های مربوط به ملک خود را بپردازند.

 اگر تا به حال این کار را انجام نداده اید باید در اسپانیا یک حساب بانکی باز کنید. شرکت های آب، برق و... پرداخت های خارج از اسپانیا را قبول نمی کنند و مانند یک فاکتور این هزینه ها محاسبه شده و از حساب شما کم می شوند. شما موظف به پرداخت تمام موارد ذیل می باشید:

مالیات مستغلات (IBI): هر سال یک بار پرداخت می شود.

مالیات جمع آوری زباله: بسته به فرمانداری یک یا دو بار در سال پرداخت می شود.

قبوض آب و برق: (قبض آب هر 4 ماه و قبض برق ماهانه است).

هزینه های مربوط به زندگی در یک مجتمع مسکونی: معمولاً هر 4 ماه پرداخت می شود اما می تواند تغییر کند.

به شدت توصیه می کنیم که حتماً برای املاکتان در اسپانیا وصیت نامه ای تنظیم کنید. این وصیت نامه ی اسپانیایی فقط محدود به دارایی هایتان در اسپانیا می شود و اموالتان در خارج از اسپانیا را نمی تواند در بر بگیرد. در صورت فوت در وقت و پول وارثین بسیار صرفه جویی می شود.

11. خرید ملک دست دوم در اسپانیا – نتیجه گیری

با وجود فشارهای منفی که بازار ملک اسپانیا طی سال های گذشته تحمل کرده است، واقعیت این است که اکثریت ده ها هزار خریداری که در اسپانیا ملک خریداری کردند از معامله ی ساده شان راضی اند و لذت می برند.

با اینکه در بازار املاک امروز فرصت های استثنائی وجود دارد اما خریداران هنگام خرید ملک باید با دقت تصمیم گیری کنند و با استخدام مشاور آشنا به املاک در اسپانیا برای انتخاب یک ملک خوب و با قیمت مناسب، و همچنین با استخدام وکیل برای انجام یک خرید امن و قانونی تجربه خرید ملک خود را در اسپانیا امن و مطمئن نمایند.

نوشته شده توسط کیانوش محمودی


برای کسب اطلاعات بیشتر درباره ی مهاجرت به اسپانیا از طریق سرمایه گذاری می توانید با مشاوران ما در کنکاش تماس حاصل نمایید.

مطالب مرتبط با یک راهنمای حقوقی برای خرید ملک دست دوم در اسپانیا

چرا باید در سال 2017 در اسپانیا ملک بخرید؟ اسپانیا، تفاوت های میان NIE و TIE، تفاوت اقامت اسپانیا و پاسپورت و شهروندی اسپانیا اخذ اقامت اسپانیا از طریق سرمایه گذاری در خرید ملک- ویزای طلایی اسپانیا خرید ملک در اسپانیا آشنایی با اسپانیا- قابل توجه متقاضیان اخذ اقامت اسپانیا از طریق سرمایه گذاری یک راهنمای حقوقی برای خرید ملک دست دوم در اسپانیا ویزای طلایی اسپانیا ویزای طلایی – اجازه ی اقامت اسپانیا برای شهروندان غیر اتحادیه اروپا برنامه ی ویزای طلایی اسپانیا تغییرات قوانین در مورد ویزای طلایی اسپانیا در سال 2015 اسپانیا با سهولت در اجازه ی اقامت سعی در جذب سرمایه گذاران خارجی در بخش املاک دارد اقامت اسپانیا از طریق سرمایه گذاری در خرید ملک

دفاتر شرکت کنکاش

دفتر تهران

placeتهران، خیابان عباس آباد، خیابان سرافراز، نبش خیابان اول، برج موج، طبقه 6، واحد 26
کدپستی: 1587653154
phone 021 - 88710588 --- 88710589 --- 88710590

دفتر پرتغال

placePraca Duque de Saldanha, 1 Edif. Atrium Saldanha, 7 Piso 1050-94 Lisbon | Portugal
phone +351 - 912 359 103

دفتر آمریکا

place4771 Caminitos de los Cepillos, Bonsall, C A, 92003
phone +1 - 310 405 5717
عضویت در کانال تلگرام شرکت مهاجرتی کنکاش